Nueva Ley de Alquileres: cambios y opiniones

Nueva Ley de Alquileres: cambios y opiniones

El 30 de junio pasado fue publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina la Nueva Ley de Alquileres y el 1° de julio entró en vigencia. Los principales cambios que se produjeron son la extensión de los contratos de vivienda a 3 años y la actualización anual del precio. La Ley 27.551 modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación.

Los cambios

Entre los nuevos beneficios para los inquilinos, la normativa dispone el aumento a 3 años del plazo de duración de los contratos, una indexación anual sobre la base de un coeficiente entre el Índice de Precios Al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que deberá publicar periódicamente el Banco Central, y la posibilidad de proponer dos garantías a elegir por el propietario.

Asimismo, establece que las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan a la propiedad, correrán por cuenta del propietario.

Otra condición será la obligación por parte de los propietarios de registrar los contratos en la AFIP, lo cual deberá ser reglamentado por el organismo oficial para detallar el modo y los plazos en que se realizará el trámite.

• El índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).

• El plazo mínimo de la locación de inmueble serán tres años, incluyendo ahora el destino de vivienda.

• El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.

• Introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí con cargo al locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.

• El locatario no tiene a su cargo el pago expensas comunes extraordinarias ni aquellos gastos inherentes a la propiedad como Impuesto inmobiliario, Alumbrado público y otros gastos municipales, etc.

• Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

• Faltando 3 meses para finalizar el contrato cualquiera de las partes puede convocar a la otra a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio o negativa del locador de llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato sin pagar la indemnización correspondiente.

• Se incorpora la posibilidad de constituir un domicilio electrónico para las notificaciones fehacientes de manera de agilizar las comunicaciones entre las partes del contrato.

• Se establece que previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres el locador debe intimar fehacientemente al locatario. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida.

• Para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa se establece que el Poder Ejecutivo Nacional, en forma concertada con las Provincias y la CABA, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo.

• En los casos de desalojo el procedimiento de mediación prejudicial deja de ser optativo para el reclamante como hasta ahora y pasa a ser obligatorio.

• Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo. No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)

• Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

• La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje conforme a la legislación local.

• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

Nueva Ley de Alquileres

La opinión del presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina Alejandro Bennazar

Consultado por Télam, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar dijo que "junto con la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios y el Instituto de Capacitación Inmobiliaria estamos generando una capacitación para el sector y a partir de esas capacitaciones estamos ordenando todos los contratos a la nueva ley y tratar de implementar y acompañar en todo lo que sea transferencia de conocimiento hacia propietarios e inquilinos".

"Nos vamos a tener que manejar de manera virtual en algunos lugares por la cuarentena, en algunas jurisdicciones vamos a tener que cerrar o dejar de mostrar hasta nuevo aviso, pero estamos ya adaptados con elementos tecnológicos para ponernos en orden con todas las partes", señaló.

      Video  del abogado Juan Bautista Torres López

 

La opinión del presidente de la Cámara de Propietarios Enrique Abatti

En tanto, el presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, dijo a Télam que "esta ley tiene algunos aspectos positivos y negativos, uno de los negativos es el intervencionismo del Estado en las relaciones entre particulares, eso en definitiva va a perjudicar a quienes se pretende beneficiar, o sea a los inquilinos, porque en la locación de viviendas va a restar unidades al mercado".

Abatti sostuvo que "un aspecto absolutamente negativo es que los grandes ausentes de esta ley son los incentivos fiscales con desgravación impositiva para los inversores para construir o refaccionar viviendas destinadas a alquiler".

Como dato positivo, observó que "los contratos que no son de vivienda, los comerciales, de oficina, de depósitos, tienen libertad absoluta con esto en la fijación del precio porque se eliminó la prohibición de indexar; ahora un contrato comercial se puede indexar por cualquier índice y con la periodicidad que acuerden las partes, o sea mensual, trimestral o anual".

Por último, en este marco, el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires elaboró un modelo de contrato que podrá ser utilizado en todas las relaciones de alquiler de vivienda del país, a partir de la sanción definitiva de la Ley Nacional de Alquileres.

Qué impacto tendría la ley

• Disminuirá la oferta. El combo "mayor regulación y renta baja" podría generar que algunos inversores decidan sacar los inmuebles del mercado de alquiler para venderlos. Es decir, habrá poca oferta para mucha demanda.

• La extensión de los contratos que pasará de dos a tres años podría suponer una contra para los propietarios si el inquilino es conflictivo o surgen problemas en el transcurso del contrato.

• El nuevo índice de actualización podría generarle pérdidas a los dueños. Tras la reglamentación, los alquileres se ajustarán por un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central. "Cuando se realizan las proyecciones con el nuevo índice dan más altas de las que se negocian hoy", aclara Armando Pepe, de Cucicba. Hasta ahora los contratos planteaban un escalonamiento en forma semestral o anual. "Se calculaba entre un 18 a 20% cada seis meses. Este método no es el más justo, porque en ocasiones los cálculos inflacionarios a futuro pueden no ser exactos", explica Abatti. A esto se suma que, como la actualización será anual, lo más probable es que el contrato quede muy desfasado respecto a la inflación al cumplirse los primeros 12 meses. "Hasta ahora se pactaba cuál iba a ser el alquiler a lo largo del contrato mediante un mecanismo de aumento creciente y ahora esto va a estar digitado a través de un índice. Obviamente hay incertidumbre porque ya tuvimos estas experiencias de manejo de los índices que no reflejaban la realidad de lo que estaba sucediendo y aparte una actualización anual hace perder el valor del alquiler real en perjuicio del propietario", agrega José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

• Los propietarios se sienten inseguros por la flexibilización de las garantías. La nueva norma permite una mayor variedad de garantías: la más usada es el título de una propiedad inmueble y suma a los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes. El inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una. En este punto los propietarios tienen sus reparos: esta ampliación de las opciones de garantías no les genera seguridad, y si bien la ley establece que tiene "la obligación" de aceptar una ¿cómo se lleva a la práctica?

"Que los propietarios tengan que aceptar alguna de las garantías es mentira, porque, aun cuando la ley diga eso, los dueños pueden decir que al final no van alquilar el departamento o que apareció otro interesado. Es imposible que sea vinculante por cómo funciona el mercado", responde el economista Federico Gonzaléz Rouco.

• Los propietarios tienen que pagar las expensas extraordinarias y los impuestos como el ABL. Abatti afirma que para compensar la baja rentabilidad actual de los alquileres (menos del 2%), "los locadores, seguramente, ante la imposibilidad de hacer asumir a los locatarios el pago de impuestos y tasas, incrementarán el monto de los alquileres".

A partir de ahora, el plazo mínimo del contrato se amplía, y pasa a ser de 3 años. En cuanto a la actualización de precios, deja de ser semestral, y los ajustes pasan a ser una vez por año. La fijación del precio se basará en lo que indique un nuevo índice, conformado por el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración promedio de los trabajadores (Ripte). Este nuevo indicador será publicado por el Banco Central.

También la AFIP tiene que trabajar en cómo se establecerá la obligatoriedad para declarar los contratos de locación. Esto permitirá a inquilinos realizar la deducción para el pago del impuesto a las Ganancias. Por otro lado, se amplían las garantías que puede presentar el locatario. Y, sobre el depósito de garantía, se reduce al equivalente de un mes de alquiler. 

Uno de los puntos que no quedó contemplado en la nueva ley es el del valor de las actualizaciones cuando finaliza un contrato. No se regirá por un índice objetivo, como en el caso de los ajustes anuales, sino por lo que dispongan propietarios e inmobiliarias. Actualmente, los contratos se negocian con una actualización de entre un 35 y 50 por ciento, según la Defensoría del Inquilino de la Ciudad de Buenos Aires.

Desde este organismo tuvieron consultas de inquilinos sobre este punto. “El decreto 320 habilita a prorrogar un contrato si se vence en estos meses. Para evitar esto, las inmobiliarias presionan diciendo que si se acogen al decreto, en octubre la actualización será de un 80 por ciento”, informó Andrés Bernal, de la Defensoría del Inquilino.

Como suele pasar cuando hay modificaciones en el mercado inmobiliario, las cámaras inmobiliarias y de propietarios anticipan que podría haber una “retracción” de la oferta, debido a la “mayor regulación” y a una renta en mínimos históricos. “Ocurrirá hasta analizar y tener clara la situación, en conjunto con una pretensión mayor inicial del precio del alquiler como efecto de cobertura”, dijo José Rozados, consultor inmobiliario.

Por su parte, el economista Federico Rouco opinó que “lo que pase en el corto plazo va a ser muy difícil de explicar sólo con la ley de alquileres”. Esto se debe a la situación actual del mercado: cabe preguntarse si la retracción de la oferta podría darse por venta de propiedades, en un contexto de caída de ventas y de precios a la baja.

Por su parte, las agrupaciones de inquilinos celebran la nueva ley, pero tienen un pedido concreto: que se cumpla. “Sabemos de la enorme resistencia del mercado inmobiliario. Será fundamental el control del gobierno”, indicaron desde Inquilinos Agrupados.

La opinión del presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos José Griselli

el presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, José Griselli.Griselli señaló que "es un buen avance, lo más trascendental es el plazo mínimo de 3 años, y que para todos aquellos que viven bajo el régimen de propiedad horizontal se determina por ley que quienes pagan expensas extraordinarias e impuestos de propiedad alcanzan al propietario, esto despeja un montón de dudas".

También destacó "el régimen de reparaciones urgentes y necesarias que las asume el propietario y en el caso de no hacerlo, está autorizado el inquilino a hacerlo a costa del propietario".

Sobre el índice de aumento que establecerá el Banco Central, dijo que "este régimen de ajuste, que deja de lado el esquema semestral que se aplicaba informalmente, será de carácter anual en base a un índice objetivo".

"Entendemos que esto va a despejar todo tipo de dudas para cuantificar un ajuste al momento que las partes se sienten a renegociar, no va a dejar margen de error y duda porque es un índice objetivo", remarcó Griselli.